Новости Харькова и Украины (МедиаПорт)
English version Українська версія Русская версия
 
Меню
Архив
Поиск
Топ-20
О газете
Пресса Харькова
Страницы
Первая полоса
Неделя стр. 2,3
Тема стр. 4
Экономика стр. 5
Глядя из Харькова стр. 6
Афиша стр. 7
Объектив-TV стр. 8,9,10,11,12,13,14
Социум стр. 15
Культурный разговор стр. 16
Спорт стр. 17
Город стр. 18
MediaPost on-line
Иномарки дорожают. Свои - тоже
Юридическая консультация: аренда
График отключения горячей воды
Колонка редактора
Социум Стр. 15
Также на странице:
 Юридическая консультация 

Прием ведет Юлия Николаевна Курило



Я имею на правах собственности нежилое помещение (офис) и хочу сдать его в аренду. Как мне это правильно оформить и какие налоги мне нужно платить?
Александра Ивановна, гражданка Украины.


Сдача помещения в аренду является источником получения дохода, следовательно такие доходы являются объектами налогообложения. Для получения желаемого результата у вас есть два пути. Первый: вы сдаете офис в аренду как физическое лицо. И второй: вы являетесь частным предпринимателем, и сдача в аренду помещения — это ваш основной вид деятельности.

Сначала рассмотрим вопрос заключения самого договора аренды.

Согласно ст. 793 ГК Украины все договоры найма (аренды) заключаются в письменном виде. Если договор заключается на срок один год и более, то в этом случае он подлежит нотариальному удостоверению. Нотариусу необходимо оплатить 1 % от суммы договора при его заверке. В случае несоблюдения этого требования такой договор является ничтожным (ст. 220 ГК Украины), то есть таким, недействительность которого установлена законом и признание которого недействительным судом не требуется (ст. 215 ГК Украины). Это значит, что вы должны или заключить договор на срок до одного года, и в этом случае нотариальному удостоверению он не подлежит (при этом вы сэкономите на нотариальных расходах), или удостоверить договор у нотариуса, если хотите заключить его на продолжительный срок.

Еще отмечу, что долгосрочные договора (не менее одного года), согласно ст. 794 ГК Украины, подлежат государственной регистрации. То есть все права и обязанности, вытекающие из данного договора, начинают свое существование после такой регистрации, даже если договор удостоверен нотариусом. Но на сегодняшний день порядок регистрации договоров найма (аренды) зданий и других капитальных сооружений законодательно не урегулирован. Значит, еще не понятно, кто, где и как будет такие договоры регистрировать, и даже если вы захотите сегодня это осуществить, то на практике это будет невозможно. На сегодняшний день действует только Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество (утвержденное приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002г. (в ред. от 28.01.2003г.)) и порядок ведения реестра прав собственности на недвижимое имущество (утверждено приказом Министерства юстиции Украины от 28.01.2003г.).

Согласно вышеуказанным документам регистрацию проводит коммунальное предприятие «Бюро технической инвентаризации», которое вносит соответствующие записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество. Никаких разделов (подразделов), куда бы могли вноситься сведения о государственной регистрации прав найма (аренды), указанный Реестр не содержит.

Кроме того, несоблюдение требований относительно государственной регистрации договоров найма (аренды) не влечет за собой их недействительность, т.к. такое последствие прямо не предусмотрено ГК Украины.

Последнее, что касается оформления договора. Хочу напомнить, что фактическая передача помещения нанимателю оформляется соответствующим актом (приема-передачи), который подписывается сторонами и является приложением к вашему договору (ст. 795 ГК Украины).

Теперь перейдем непосредственно к вопросу налогообложения доходов от сдачи в аренду имущества.

Рассмотрим сначала второй, наиболее простой, вариант — сдача в аренду как вид деятельности частного предпринимателя.

Здесь практически все ясно: регистрируемся как частный предприниматель в райисполкоме по месту жительства, выбираем вид деятельности — сдача в аренду недвижимого имущества, становимся на учет в налоговую инспекцию, получаем свидетельство плательщика единого налога и ежемесячно платим налог 182 гривны независимо от полученного по договору аренды дохода.

Какие здесь неудобства? Первое — достаточно хлопотная процедура регистрации ЧП, аккуратная (до 20-го числа каждого месяца) уплата ставки налога, ежеквартальная сдача отчетов в НИ с предварительным заполнением деклараций. Для человека несведущего в вопросах предпринимательства это все достаточно проблематично.

Рассмотрим вариант первый — сдача в аренду помещения физическим лицом (гражданином).

Налогообложение доходов от предоставления недвижимости в аренду регулируется специальной статьей закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», который вступил в силу с 1 января 2004г. (п.п. 9.1.2. ст. 9).

Согласно вышеуказанному закону, ваш арендатор (наниматель) является вашим налоговым агентом, т.е. лицом, обязанным начислять, удерживать и уплачивать в бюджет налог от вашего имени и за ваш счет, также вести налоговый учет и предоставлять налоговую отчетность налоговым органам, а также нести ответственность за нарушение законодательных норм.

Ставка налога составляет 13 % от полученного дохода.

При этом доход равняется размеру арендной платы за месяц, но сразу отмечу, что налог будет удерживаться с суммы минимального арендного платежа, который определяется по методике Кабинета Министров Украины, исходя из минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости, с учетом ее месторасположения и др. функциональных и качественных показателей, устанавливаемых органами местного самоуправления г. Харькова.

Это значит, что если официально установлена минимальная стоимость 1 кв. м аренды 200 гривен для аналогичных объектов, то независимо от того, какая стоимость 1 кв. метра будет указана у вас в договоре (хоть одна копейка за метр), налог вы будете платить из расчета 200 гривен за кв. метр сдаваемой в аренду площади.

Однако также ставки должны быть обнародованы наиболее удобным для жителей города способом (т.е. через средства массовой информации). В противном случае при начислении налога нужно отталкиваться от сумм, указанных в договоре аренды.

На момент написания данной статьи информацией о минимальной сумме арендного платежа, установленного на территории г. Харькова мы не располагаем.

Отдельно отмечу, что т.к. речь идет о сдаче в аренду офиса, подразумевается, что ваш арендатор — субъект предпринимательской деятельности, и будем считать его резидентом, т.к. если арендатор нерезидент или другое физическое лицо, то в этих случаях предусмотрена другая система налогообложения, которую мы здесь не рассматриваем.

Теперь, чтобы принять решение о том, будете вы выступать в данном случае как физическое лицо или как частный предприниматель, необходима просто математика.

Просчитайте, какой установлен минимальный размер арендной платы за аналогичные объекты по городу и выведите из этого, сколько будет составлять 13 %. Теперь сравните ее со ставкой единого налога 182 гривны в месяц и выберите наиболее выгодный для вас вариант.

Либо регистрация ЧП, самостоятельная отчетность и 182 гривны, либо вся головная боль по удержанию, уплате налога и отчетности у вашего арендатора и 13 %.

Счетчики
Rambler's Top100
Rambler's Top100
Система Orphus
Все права на материалы сайта mediaport.info являются собственностью Агентства "МедиаПорт" и охраняются в соответствии с законодательством Украины.

При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на mediaport.info обязательна. При использовании материалов в печатной, телевизионной или другой "офф-лайн" продукции, разрешение редакции обязательно.
Техподдержка: Компания ITL Партнеры: Яндекс цитирования