Новости Харькова и Украины (МедиаПорт)
English version Українська версія Русская версия
 
Меню
Архив
Поиск
Топ-20
О газете
Пресса Харькова
Страницы
Первая полоса
Общество стр. 2
Неделя стр. 3
Социум стр. 4
Экономика стр. 5
Политика стр. 6
Объектив-TV стр. 7,8,9,10,11,12,13
Культурный разговор стр. 14
Право стр. 15
Культурный разговор стр. 16
Среда обитания стр. 17
Напоследок стр. 18
MediaPost on-line
Колонка редактора
За неделю до олимпиады
Фестиваль школ или школа фестивалей
Первый рейс нового метро
Право Стр. 15
Также на странице:
 Юридическая консультация 

Прием ведет Юлия Николаевна Курило



Окончание. Начало в 30-м номере. Расскажите, пожалуйста, об ипотеке, что это такое? Павел Петрович, житель г. Харькова.

В ипотечном договоре может быть предусмотрен выпуск закладной.

Если ипотечным договором таковое предусмотрено, то закладная оформляется в письменном виде в одном экземпляре на бланке стандартной формы, который установлен государственной комиссией по ценным бумагам. На ипотечном договоре делается соответствующая отметка.

Если предмет ипотеки переходит по наследству, то наследник не несет ответственности за исполнение основного обязательства, однако в случае его нарушения должником он отвечает за удовлетворение требования ипотекодержателя в рамках стоимости предмета ипотеки.

В случае оформления закладной переход права собственности на предмет ипотеки не допускается до полного удовлетворения требований по закладной, кроме перехода права собственности на предмет ипотеки в порядке наследования или правопреемничества.

Передача закладной другому лицу не требует согласия ипотекодателя.

Передача закладной происходит путем исполнения на ней передаточной надписи лицом, которому она принадлежит, и передачи оригинала.

Закладные могут обеспечивать выпуск ипотечных ценных бумаг, таких как ипотечные облигации и ипотечные сертификаты.

Эмитентами таких бумаг могут быть банки и другие финансовые учреждения, которые имеют на это право.

В законе «Об ипотеке» существует такое понятие, как передача в последующую ипотеку объекта.

Предмет ипотеки может быть передан в последующую ипотеку только с согласия предыдущих ипотекодержателей, если иное не установлено ипотечным договором.

Отчуждение предмета ипотеки или передача его в следующую ипотеку без согласия ипотекодержателя недействительны.

В случае невыполнения основного обязательства и в других случаях, предусмотренных законом об ипотеке, ипотекодержателем может быть обращено взыскание на предмет ипотеки. Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору.

После принятия решения об обращении взыскания предмет ипотеки может быть передан ипотекодержателю или другому лицу в управление на период его реализации в установленном законом порядке.

У сторон есть право урегулировать вопрос об обращении взыскания путем внесудебного урегулирования на основе договора (либо ипотечного, если такое в нем предусмотрено, либо отдельного, который может быть удостоверен нотариально).

Теперь о том, как же происходит собственно реализация (продажа) предмета ипотеки.

Если решение суда или вышеуказанный договор предполагает право на продажу предмета ипотеки, ипотекодержатель за 30 дней уведомляет письменно ипотекодателя и всех заинтересованных лиц об этом.

На протяжении 30-дневного срока лица, у которых есть зарегистрированные права на предмет ипотеки, имеют право письменно уведомить ипотекодержателя о своем намерении купить предмет ипотеки.

Если в течение 5 дней после вышеуказанного 30 дневного срока лица, уведомившие ипотекодержателя о желании купить предмет ипотеки, не заключают договор купли-продажи, они теряют право на приобретение предмета ипотеки.

Цена, по которой реализуется предмет ипотеки, устанавливается по согласию ипотекодержателя и ипотекодателя. Также цена может быть определена на основе оценки имущества, которую проводит соответствующий субъект оценочной деятельности. Отмечу, что цена реализуемого имущества должна быть не ниже обычной цены на аналогичные объекты.

Если реализация предмета ипотеки происходит по решению суда, то в решении обозначаются:

1. общий размер требований, которые подлежат выплате за счет предмета ипотеки.

2. описание недвижимого имущества.

3. методы обеспечения сохранности предмета ипотеки или передачи его в оперативное управление на период реализации (при необходимости).

4. способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов.

5. приоритет и размеры требований других кредиторов.

Рассмотрим теперь вариант реализации предмета ипотеки с публичных торгов. Публичные торги проводит специализированная организация. Выбор такой организации остается за ипотекодержателем.

Должник вправе до дня продажи предмета ипотеки выполнить свои обязательства перед ипотекодержателем, погасить в том числе и все затраты и убытки (судовые, адвокатские, оценочные и по подготовке публичных торгов), и тогда процесс реализации имущества прекращается.

Условия договоров, которые ограничивают это право у должника, недействительны.

Публичные торги проводятся в 2-месячный срок со дня получения специализированной организацией заявки государственного исполнителя на их проведение.

Начальная цена, по которой будет реализовываться имущество, устанавливается решением суда или по согласию ипотекодержателя и ипотекодателя, а в случае недостижения договоренности между ними — на основе оценки, которую проводит специальный субъект оценочной деятельности.

Начальная цена не может быть ниже 90% стоимости от реальной стоимости имущества.

Специализированная организация не позднее 15 дней до дня начала торгов публикует по местонахождению предмета ипотеки объявление как минимум в 2-х средствах массовой информации. В объявлении указываются: основные характеристики реализуемого имущества, его начальная цена, место и время проведения торгов.

Не позднее дня публикации в средствах массовой информации специализированная организация, которая проводит торги, письменно оповещает об этом государственного исполнителя, ипотекодержателя, ипотекодателя и всех заинтересованных лиц, которые имеют зарегистрированные требования на предмет ипотеки.

Согласно действующему законодательству, в публичных торгах могут принимать участие любые юридические и физические лица, которые оплатили гарантийный взнос (он не может составлять больше чем 5% от первоначальной стоимости объекта) и по закону могут быть покупателями.

Ипотекодатель и все ипотекодержатели принимают участие без гарантийного взноса.

Участники торгов подлежат регистрации, которая прекращается не позднее, чем за час до их проведения.

После регистрации всем участникам выдается карточка с номером, под которым они и будут участвовать в торгах. Покупателем может быть любой участник торгов, который предложит наибольшую цену за реализуемое имущество. Для проведения торгов достаточно одного участника, в этом случае он может купить имущество по первоначальной цене. Если никто не захочет принять участие в торгах или предмет ипотеки не был продан, то торги признаются несостоявшимися.

После окончания торгов (если они состоялись) составляется протокол, который содержит информацию об основных характеристиках объекта, победителе конкурса, цене, по которой было реализовано имущество и т.д.

Победитель торгов в течение 10 рабочих дней со дня подписания протокола обязан перечислить деньги за приобретенный объект специализированной организации за вычетом гарантийного взноса. Всем остальным участникам гарантийный взнос возвращается в 3-дневный срок после проведения торгов. Если покупатель не оплатил всю сумму в 10-дневный срок, гарантийный взнос ему не возвращается и право покупки переходит к следующему участнику, который предложит наибольшую цену. Гарантийный взнос не возвращается также участнику, который выиграл торги, но отказался от подписания протокола.

Через 5 рабочих дней после получения специализированной организацией платы за реализованный объект она оповещает государственного исполнителя, который в течение 5 рабочих дней передает специализированной организации свидетельство о приобретении имущества на общественных торгах. Государственный исполнитель не может отказать в выдаче свидетельства о приобретении имущества, в противном случае эти действия могут быть обжалованы в суде.

В течение 5 рабочих дней со дня получения свидетельства специальная организация передает его покупателю и распределяет полученные от реализации деньги следующим образом:

1. затраты на проведение торгов

2. комиссионное вознаграждение специализированной организации (не более 3% от продажной цены)

3. удовлетворение требований ипотекодержателя и других кредиторов, которые имеют зарегистрированные права или требования на реализованное имущество, соответственно их приоритету

4. остаток средств возвращается ипотекодателю.

После проведения расчетов специализированная организация отправляет государственному исполнителю, ипотекодателю, должнику и ипотекодержателю отчет о распределении выручки. Если сумма, полученная от реализации предмета ипотеки, не покрывает требований ипотекодержателя, он имеет право получить остальную сумму с другого имущества должника в установленном порядке.

Если торги не состоялись, то в течение 10 дней ипотекодержатель и другие кредиторы могут приобрести предмет ипотеки по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества. Если ипотекодержатель не использовал это право по результатам первых торгов, в течение месяца назначаются повторные торги на тех же условиях.

Как уже говорилось ранее, в ипотеку могут передаваться наряду с нежилыми помещениями и жилые помещения. Что же происходит с жильцами, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки? На этот счет в комментируемом законе имеются специальные разъяснения: если речь в ипотечном договоре идет о жилых помещениях, например, жилом доме или квартире, то одновременно с обращением в суд об обращении взыскания на предмет ипотеки суд по заявлению ипотекодержателя может вынести решение об отселении жильцов. Обращение взыскания на предмет ипотеки является основанием для отселения всех жителей, кроме нанимателей и членов их семей. После обращения взыскания на предмет ипотеки все жильцы обязаны в месячный срок освободить жилое помещение.

Лица, которые проживают в вышеуказанном помещении на условиях аренды (найма), не выселяются только в некоторых случаях: если, например, договор найма был заключен до ипотечного договора и ипотекодержатель знал об этом. Или если договор найма был заключен после ипотечного договора с согласия ипотекодержателя.

Комментируемый Закон вступил в силу с 01.01.2004 года и действует на всей территории Украины.

Счетчики
Rambler's Top100
Rambler's Top100
Система Orphus
Все права на материалы сайта mediaport.info являются собственностью Агентства "МедиаПорт" и охраняются в соответствии с законодательством Украины.

При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на mediaport.info обязательна. При использовании материалов в печатной, телевизионной или другой "офф-лайн" продукции, разрешение редакции обязательно.
Техподдержка: Компания ITL Партнеры: Яндекс цитирования